Nein. Dies wird nach der nächsten BZO-Revision der Fall sein, die voraussichtlich im Jahr 2026 in Kraft treten wird. Es gelten daher insoweit nicht die geänderten Bestimmungen des PBG, der ABV und der BBV II, sondern die in den Anhängen des PBG, der ABV und der BBV II aufgeführten Bestimmungen.

Grundsätzlich nein, es wird dasjenige Recht angewendet, welches am Tag der Einreichung des Gesuchs in Kraft ist. Nicht ausgeschlossen ist bei Gesetzesrevisionen wie der vorliegenden jeweils die sogenannte negative Vorwirkung gemäss § 234 PBG. Zur Anwendung kommen kann die negative Vorwirkung dementsprechend dann, wenn durch die bauliche Massnahme eine durch den Gemeindevorstand beantragte, planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Das kann frühestens der Fall sein, wenn die Planänderung vom Gemeinderat beantragt worden ist.

Die Gebäudelänge ist gemäss § 28 ABV (Anhang) die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks im Grundriss, welches die grösste durch die massgebliche Fassadenlänge gebildete Gebäudeumfasssung beschreibt.

Die Gebäudebreite ist gemäss § 28 ABV (Anhang) die kürzere Seite des flächenkleinsten Rechtecks im Grundriss, welches die grösste durch die massgebliche Fassadenlänge gebildete Gebäudeumfasssung beschreibt.

Es gilt § 5 ABV (Anhang). Es werden 3 Fälle unterschieden:

Um- und Erweiterungsbauten, z. B. Aufstocken oder Vergrössern: Es ist auf die ursprünglichen Baugesuchsunterlagen abzustellen, auch wenn die Stammbaubewilligung vor Inkrafttreten des PBG erteilt wurde. Bei der Ermittlung der Baumassenziffer gilt diesfalls (Stammbewilligung älter als das PBG 1975) allerdings das heutige Terrain als gewachsen.

Bei Anbauten, also architektonisch selbständiges, physisch eigenständiges Gebäude und Neubauten: Grundsätzlich gilt der gemäss § 5 ABV (Anhang) bei der Einreichung des Baugesuches bestehende Verlauf des Bodens (Abs. 1). Auf frühere Verhältnisse ist im Rahmen von § 5 Abs. 2 ABV (Anhang) abzustellen (bewilligungspflichtige Aufschüttung innert der letzten 10 Jahre, im Planungsoder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als gewachsener Boden erklärt, Umgestaltung im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung oder zur Umgehung von Bauvorschriften).

Ersatzneubauten: Der gewachsene Boden umfasst die gesamte bestehende Oberfläche eines Grundstückes ohne die Oberfläche von bestehenden Bauten und Anlagen. Innerhalb des Grundrisses von Bauten und Anlagen besteht aber kein gewachsener Boden. Die Baugrube ist aufzufüllen bzw. auf dem Weg der Interpolation zu schliessen.

Der gewachsene Boden ist massgeblich für die Messweise der Gebäudehöhe, die Baumassenberechnung, für unterirdische Bauteile, Gebäude- und Fassadenlänge, ob ein Untergeschoss oder ein Vollgeschoss vorliegt, ob Grenzabstände eingehalten werden müssen und die Beurteilung von Abgrabungen bzw. die Freilegung von Geschossen.

Dazu gibt es eine langjährige Praxis in Kilchberg.

Eine stärkere Hanglage wird angenommen, wenn eine Neigung ab 35 % vorliegt. Geprüft wird dies anhand der GIS-ZH-Karte Hanglagen (Neigung 35 - 50 % oder grösser als 50 %). Weist ein Grundstück mehrere Einträge im GIS auf, also auch weniger starke Neigungen (18 - 35 % und 35 - 50 % auf einem Grundstück), dann müssen die 35 % entlang der Fassade oder unabhängig von einem Gebäude, im interessierenden Bereich nachgewiesen werden.

Liegen die vorgenannten Voraussetzungen vor, darf 2 m abgegraben werden, andernfalls 1.5 m.

Weiterführende Links
GIS-ZH-Karte

Bei Ersatzneubauten, Rampen zu Tiefgaragen, soweit sie einen Einschnitt bilden, Kellerabgängen oder anderen Gruben. Die Festlegung des Terrains kann auch im Baubewilligungsverfahren erfolgen. Die seinerzeitige Baugrube ist aufzufüllen bzw. rechnerisch auf dem Weg der Interpolation zu schliessen. Dabei wird in der Fassadenflucht der höchste und tiefste Punkt miteinander verbunden und die darunterliegende Fläche aufgefüllt.

Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raumes auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen (§ 254 Abs. 2 PBG Anhang). Anrechenbar ist der oberirdisch umbaute Raum mit seinen Aussenmassen (§ 258 Abs. 1 PBG Anhang). Ausser Ansatz fallen Räume, die als öffentliche Verkehrsflächen benützt werden oder sich innerhalb des Witterungsbereiches unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden.

Massgeblich für die Baumassenberechnung ist bei Neu- und Ersatzbauten das gewachsene Terrain.

Wenn die Aussenwand und die Konstruktion des Daches grösser als 35 cm ist, wird nur die Stärke von 35 cm ab Innenwand inkl. Putz zur Baumassenberechnung gerechnet (§ 12 Abs. 3 ABV Anhang).

In der Gemeinde Kilchberg wird die Baumasse für Wohnbauten (Hauptgebäude mit dauerhaftem Aufenthalt von Personen) und Nebengebäuden (besondere Gebäude mit nicht dauerhaftem Aufenthalt von Personen) unterschieden. Diese haben unterschiedliche Baumassenziffern (Ziff. 2.1 BZO).

Bei Pflichtabstellplätzen im Hauptgebäude (Ziff. 2.2 BZO) kann für besondere Gebäude bis max. 0.2 m³/m² der Baumassenziffer für Hauptgebäude zugeschlagen werden, sofern das Bauvolumen für Abstellplätze im Hauptgebäude verwendet wird und das Bauvolumen über dem gewachsenen Terrain liegt.

Der Witterungsabzug zählt nicht zur Baumasse. Bei auskragenden Bauten wie Balkone kann ein Abzug geltend gemacht werden. Der Witterungsbereich ist der äussere Teil des offenen Raumes bis zu einer Tiefe, die der halben Raumhöhe entspricht (§ 12 Abs. 2 ABV Anhang).

Gemäss § 258 PBG (Anhang) fallen Witterungsbereiche ausser Ansatz, wenn sie sich unter freitragenden vorspringenden Bauteilen befinden. Da dies energetisch und gestalterisch zu fragwürdigen Lösungen führen kann, werden Abstützungen trotzdem akzeptiert, ohne dass auf den Abzug von Witterungsbereichen verzichtet werden muss. Teile, die für die Erschliessung notwendig sind (z.B. offenes, überdachtes Treppenhaus) begründen in jedem Fall voll anrechenbare Baumasse.

Die Baumassenberechnung muss mit Grundrissen, Schnitten und Fassaden mit Höhenmassen ab gewachsenem Terrain nachvollziehbar ausgewiesen werden. Bei der Berechnung sind die Grundrissflächen mit unterschiedlichen Farben im Schemaplan mind. M 1:200 darzustellen. Am besten wird die Kubatur mit einer Tabellendarstellung (Bereich Nr., Länge, Breite, Höhe, Fläche, etc.) berechnet.

Ist auf das aktuell bestehende Terrain abzustellen, muss dieses von einem Geometer aufgenommen worden sein. Nur in begründeten Ausnahmefällen ist eine Aufnahme des Terrains nicht erforderlich.

Bei in der Höhe gestaffelten Fassaden ist für die Abstandsberechnung die horizontale Lage der Fassade massgebend, also grundsätzlich die Projektion der grössten oberirdische Gebäudeumfassung auf den Erdboden (§ 28 Abs. 1 ABV Anhang), korrigiert um die in § 260 Abs. 3 PBG Anhang erwähnten Vorsprünge.

Bei seitlich gegliederten Fassaden wird die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt (§ 24 Abs. 1 ABV). Zurückliegende Fassadenteile werden durch vorspringende Teile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor der Fassadenflucht gemessen; vorspringende Gebäudeteile gelten nur dann als selbständige Fassadenteile, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier Grundabstände entspricht (§ 24 Abs. 1 und 2 ABV).

Das Dachprofil (45 °) beim Attikageschoss wird gemäss langjähriger Rechtsprechung von der Schnittliniezwischen der tatsächlichen Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade angesetzt. Wenn die Trauffassade in der Höhe gestaffelt ist, z. B. das oberste Vollgeschoss gegenüber 1. Vollgeschoss und EG zurückspringt, gilt folgendes: Bei der Bestimmung der Fassadenflucht ist auf die optische Erscheinung abzustellen. Es muss daher bestimmt werden, inwiefern das oberste Vollgeschoss fassadenbildend wirkt.

Privilegierte Gebäudevorsprünge sind Bauteile, die in den Grenzabstandsbereich hineinragen dürfen. Dies aber nur maximal 2m, und bei Erkern, Balkonen und dergleichen nur auf höchstens einem Drittel der betreffenden Fassade (vgl. auch nächste Frage zur Drittelsregelung). Mit «dergleichen» können z.B. geschlossene Balkone, Veranden oder von der Konstruktion unabhängige Vordächer gemeint sein. Privilegierte Gebäudevorsprünge müssen der Fassade optisch vorgelagert sein, dürfen aber ohne weiteres auch abgestützt werden (z. B. Balkontürme). Für Erker gilt letzteres aber nicht. Dieser muss mindestens 1 m über dem gestalteten Boden liegen. Der Gesetzestext beinhaltet die Bezeichnung «einzelne Gebäudevorsprünge», was bedeutet, dass sie untergeordneter Natur sein müssen. Dass sie sich über mehrere Stockwerke erstrecken dürfen, ist aber unbestritten. Die Traufe durchbrechen dürfen privilegierte Gebäudevorsprünge aber regelmässig nicht.

Die Drittelsregelung bezieht sich auf zwei verschiedene Tatbestände. Einerseits auf § 260 Abs. 3 PBG (Stand 28. Februar 2017 im Anhang des PBG) betr. privilegierte Gebäudevorsprünge, und andererseits auf § 292 PBG betr. Dachaufbauten. § 260 Abs. 3 PBG: "Einzelne Vorsprünge dürfen höchstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge". Mit dergleichen können z. B. geschlossene Balkone, Veranden oder von der Konstruktion unabhängige Vordächer gemeint sein. Für andere Vorsprünge gilt die Drittelsregelung nicht – sie dürfen ohne Längenbeschränkung bis 2 m in den Abstandsbereich hineinragen.

§ 292 PBG bezieht sich auf Schräg- sowie auf Flachdächer nach Massgabe des Gesetzeswortlautes. Der die 45-Grad-Linie durchstossende Drittel bei Flachdächern darf in Kilchberg grundsätzlich frei angeordnet werden. Bei gestaffelten Fassaden ist je nach Erscheinungsbild der einzelne Abschnitt massgeblich, andernfalls das Dachgeschoss als Vollgeschoss in Erscheinung tritt.

Ein Zusammenrechnen von benachbarten Fassaden ist erforderlich, wenn ein Gebäudeabstand von weniger als 3.5 m vorliegt (dito geschlossene Überbauung). Bei einem Abstand von weniger als 7 m ist aber zu beachten, dass die Wohnhygiene und die Brandschutzanforderungen eingehalten werden können. Andernfalls ein Abstand von unter 7 m zu verweigern ist.

Als besondere Gebäudeformen gelten insbesondere seitlich gegliederte oder abgewinkelte/abgerundete Fassaden Bei seitlich gegliederten Fassaden wird gemäss § 24 ABV die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt (Abs 1). Zurückliegende Fassadenteile (unabhängig vom Anteil an der ganzen Fassade) werden durch vorspringende Teile hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor der Fassadenflucht gemessen, vorspringende Teile gelten nur dann als selbständige Fassadenteile, wenn ihr gegenseitiger Abstand wenigstens der Summe zweier Grundabstände entspricht (Abs. 2, vgl. auch Skizze in der ABV).

Bei abgewinkelten oder abgerundeten Fassaden ist die Abwinkelung oder Abrundung als seitlich gegliederte Fassade mit unendlich kleinen Abtreppungen zu betrachten (§ 24 Abs. 3 ABV). Zurückliegende Fassadenteile werden wiederum durch vorspringende hindurch bis zur äussersten sichtbaren Gebäudekante in oder vor der Fassadenflucht gemessen (§ 24 Abs. 2 ABV).

Gemäss Rechtsprechung (VB.2020.00667) gilt folgendes: «Für die Abgrenzung von öffentlichen und privaten Wegen im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG ist gemäss konstanter Rechtsprechung die Zweckbestimmung der Anlage zentral: Hat sie die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG, so wird sie – wenn sie mehrere Grundstücke erschliesst – notwendigerweise von einem unbestimmten Benutzerkreis beansprucht und gilt als öffentlich. Sofern ein Weg nicht nur eine grundstücksinterne Erschliessung darstellt, sondern als gesetzliche Erschliessung von mindestens zwei Grundstücken einem unbestimmten Benutzerkreis offensteht, ist er somit als öffentlich zu qualifizieren. Nach der Praxis lässt aber nicht allein die Zweckbestimmung als gesetzliche Zufahrt zu mehreren Grundstücken einen Weg als öffentlich und damit als abstandspflichtig erscheinen. Massgebliches Kriterium für die Öffentlichkeit ist, dass der Weg einem nicht näher bestimmten Personenkreis zur Benützung offensteht. Nicht öffentlich ist demgegenüber ein Weg, dem eine rein grundstücksinterne Funktion zukommt. Dasselbe gilt, wenn der Öffentlichkeit der Zugang mittels eines Verbots verwehrt wird. Somit ist der Wegabstand nur gegenüber einem öffentlichen Weg, nicht aber gegenüber einer grundstücksinternen Erschliessung einzuhalten.

Diese Frage ist insbesondere für die Ermittlung des Grenzabstands von Bedeutung.

Ein Autolift (als Anbau) ist dann ein besonderes Gebäude, wenn eine gewisse architektonische und eine gewisse konstruktive Selbständigkeit gegeben ist. In der Regel ergibt sich diese aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (max. 4 m Gesamthöhe bei Flachdach). Liegt ein besonderes Gebäude vor, gelangen die Bestimmungen für besondere Gebäude gemäss Ziff. 11.4 BZO zur Anwendung. Auch als freistehender Bau müssten die max. 4 m Höhe eingehalten werden, damit ein besonderes Gebäude vorliegt.

Wird der Autolift in das Hauptgebäude integriert, kann nicht mehr von einem besonderen Gebäude ausgegangen werden. In einem solchen Fall wären die Grenzabstände für Hauptgebäude zu beachten, soweit der Autolift oberirdisch ist.

Diese Frage wurde vom Baurekursgericht des Kantons Zürich vor einiger Zeit beantwortet (BRG II Nr. 0113/2020, nicht publiziert). Bei den im Hauptgebäude integrierten Abstellplätzen muss es sich nicht um ein besonderes Gebäude handeln, damit vom Bonus gemäss Ziff. 2.2 BZO Gebrauch gemacht werden kann. Entsprechend ist es nicht entscheidend, ob es sich bei einem Autolift um ein besonderes Gebäude handelt.

Soweit das Volumen des Lifts über die Fassadenflucht des Hauptgebäudes hinausragt und über dem gewachsenen Boden liegt, muss es richtigerweise dem Hauptgebäude zugerechnet werden. Soweit der Autolift jedoch in den Kubus des Hauptgebäudes integriert ist und über dem gewachsenen Boden liegt, darf die Baumasse von der gemäss Ziffer 2.2 BZO zur Verfügung stehenden Baumasse in Abzug gebracht werden. Beim Autolift handle es sich zwar nicht um einen Autostellplatz. Das Baurekursgericht hat die Auffassung der Gemeinde aber bestätigt, dass der ins Hauptgebäude integrierte Autolift ebenfalls in Abzug gebracht werden darf. Gleich verhält es sich auch mit im Gebäude integrierten Garagenrampen.

Somit kann der Bonus veranschlagt werden, unabhängig davon, ob baurechtlich ein besonderes Gebäude vorliegt.